Avis d’expert : comment ouvrir un commerce avec bail précaire ?
Qu’est-ce qu’un bail précaire pour un commerce ? Quelle est sa durée ? Quels sont les types de baux pour un commerçant ? Faut-il signer un bail précaire pour l’ouverture d’un commerce ? Retrouvez ici le regard d’un expert-comptable installé à Roanne et à Saint-Etienne.
Vous avez trouvé le local commercial qu’il vous faut et le propriétaire vous propose un bail précaire. A savoir, la location de locaux pour l’exploitation d’un fonds de commerce est strictement encadrée par le code de commerce. En effet, ce type de bail permet de tester de façon prudente son projet d’installation commercial. Alors, pour bien comprendre le bail précaire, découvrez ici quelques rappels juridiques.
Qu’est-ce qu’un Bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire correspond à un bail de courte durée régie par l’article L.145-5 du code de commerce. On peut communément parler de bail à l’essai.
Les conditions juridiques d’un bail commercial sont réunies. Cependant, le preneur et le bailleur ont décidé d’un commun accord d’écarter les règles légales applicables, au titre de laquelle :
- Le droit au renouvellement dont bénéfice normalement le locataire
- Une durée minimale de 9 ans, avec la faculté d’une résiliation à l’issue de chaque période triennale, également mentionné par les textes au locataire.
La seule volonté des parties prenantes au bail dérogatoire est nécessaire pour conclure ce type de contrat commercial. En effet, cela constitue la différence avec un bail précaire comme nous le décrirons plus bas. Les limites du bail dérogatoire, dit de courte durée sont les suivantes :
- Il ne peut excéder, renouvellement compris plus de 3 ans.
- Le locataire doit conclure le bail lors de l’entrée dans les lieux
- Pour ne pas se soumettre au statut légal du bail commercial, une clause doit y être insérer dans le contrat.
A l’issue du bail, et au plus tard à l’achèvement de cette durée de 36 mois, (renouvellement compris), le propriétaire bailleur doit manifester son opposition au maintien du locataire dans les lieux d’exploitation du fonds de commerce. A défaut, le locataire bénéficie automatiquement d’un bail nouveau soumis au régime juridique classique du bail commercial.
Quels risques pour le bail dérogatoire ?
Les risques du bail dérogatoire sont :
- Pour le bailleur : le locataire étant dans un bail commercial qui permet le droit au renouvellement, ou d’obtenir une indemnité d’éviction, des dommages et intérêts, la réalisation de travaux à la charge du propriétaire
- Pour le locataire : une mauvaise compréhension lors de la signature d’un bail commercial dérogatoire avec une mauvaise anticipation des conditions de départ du lieu d’exploitation du commerce (non-respect de la période triennale, l’obligation d’honorer les loyers jusqu’à la fin de bail, la révision légale du loyer).
Qu’est qu’un bail précaire ?
Faut-il signer un bail précaire ? L’avis d’un expert-comptable
La convention d’occupation précaire, dit « bail précaire », est un bail non soumis aux règles régissant le bail commercial. Effectivement, il est défini par l’article L.145-5-1 du code de commerce. Le bail précaire permet de déroger aux règles applicables aux baux commerciaux classiques. En effet, cela permet aux deux parties de réaliser une location d’une durée plus courte afin de déjouer le régime du 3-6-9 des baux commerciaux.
Les circonstances particulières admises pour la signature d’un bail précaire sont :
- Quand l’occupation est consentie dans l’attente d’une expropriation
- Lorsque la convention est conclue dans l’attente de la reconstruction des locaux de l’occupant détruits par un incendie
- Également lorsque la construction de l’immeuble par l’occupant est retardée par des raisons administratives (tel le recours contre un permis de construire)
- Quand la convention est conclue dans l’attente de trouver un acquéreur au local
- L’occupation est discontinue et temporaire (par exemple les magasins éphémères).
Quelles sont les limites ?
Le risque d’un bail précaire mal compris et/ou mal rédigé a une conséquence immédiate. En effet, si les conditions de la précarité ne sont pas réunies dès le premier jour, les parties du bail dérogatoire se trouvent liées par un bail commercial classique. De plus, les relations se retrouvent régies par le cadre légal. Le bémol d’un bail précaire est l’absence de propriété commerciale. De ce fait, il n’est pas possible de le céder.
En tant que locataire, l’avantage d’un bail précaire est qu’il apporte une solution pratique pour analyser et tester une situation professionnelle et personnelle avant la signature d’un éventuel contrat de bail commercial en 3-6-9.
Le conseil est la clé du succès ! C’est indispensable pour la signature d’un acte juridique, tel qu’est un bail commercial, car il impacte votre fonds de commerce. Ainsi, pour mieux appréhender votre business model de votre futur commerce, faites appel au cabinet comptable AURUS. En effet, nous intervenons sur le bassin stéphanois et sur le territoire roannais.
