Expert-comptable LMNP & SCI
Location meublée · Meublé de tourisme · SCI familiale ou patrimoniale — accompagnement dédié en Auvergne-Rhône-Alpes. Vous louez en meublé ou détenez vos biens en SCI, et vous voulez payer l'impôt le plus juste sur vos loyers ? Aurus pilote votre comptabilité LMNP au régime réel, vos amortissements, votre liasse 2031 ou 2065 et votre déclaration de SCI — avec Pennylane et un forfait fixe sur devis.
8 bailleurs LMNP sur 10 paient un impôt qu'ils pourraient effacer pendant 15 ans
La location meublée et la SCI sont parmi les régimes les plus avantageux du Code général des impôts — encore faut-il les piloter correctement.
Micro-BIC choisi par défaut
Abattement de 50 % alors que le régime réel effacerait 90 à 100 % du revenu imposable pendant 15 ans.
Amortissements mal calculés
Découpage par composants oublié, durées erronées : 1 500 à 4 000 € d'impôt en trop chaque année.
SCI à l'IR ou à l'IS mal arbitrée
Option IS irréversible prise sans simulation — plus-value taxée 2 à 3 fois plus à la revente.
Déclaration 2031 ou 2072 oubliée
Majorations de 10 % et intérêts de retard de 0,2 %/mois dès le dépôt hors délai.
Meublé de tourisme mal déclaré
Depuis 2025, l'abattement micro est tombé à 30 % pour les non-classés : sans bascule au réel, l'impôt s'envole.
Aucun pilotage du rendement net
Loyers, charges, intérêts, taxe foncière dispersés sur Excel : impossible de comparer vos biens entre eux.
Le régime réel transforme votre location meublée en revenu quasi non-imposable
Comparaison concrète des deux régimes BIC applicables au Loueur en Meublé Non Professionnel.
Micro-BIC
Recettes ≤ 77 700 € (meublé classique)
- Abattement forfaitaire 50 % (classique) ou 30 % (tourisme non classé)
- Aucune comptabilité à tenir
- Aucune déduction supplémentaire possible
- Amortissement non utilisable
- Pertinent uniquement si vos charges réelles < 30 % des loyers
Régime réel BIC
Sur option, ou de plein droit si recettes > seuils
- Déduction de 100 % des charges réelles (intérêts, copro, taxe foncière, assurance, travaux)
- Amortissement du bien (3 à 4 %/an hors terrain) et du mobilier (10 à 20 %)
- Résultat fiscal souvent nul pendant 15 à 25 ans
- Déficit reportable 10 ans sur les autres BIC non pro
- Liasse 2031 + 2033 obligatoire (Aurus s'en charge)
Toute votre comptabilité immobilière, pilotée par des spécialistes du locatif
Un interlocuteur dédié qui connaît le LMNP, le LMP, la SCI à l'IR et à l'IS, les meublés de tourisme.
Création & immatriculation
P0i, SIRET, choix du régime, option réel, adhésion OGA, ouverture du compte dédié.
Amortissements par composants
Découpage bâti / toiture / équipements / mobilier, plan d'amortissement sur 25 ans.
Liasse fiscale annuelle
Bilan, compte de résultat, 2031 + 2033 (LMNP) ou 2072 / 2065 (SCI) télétransmis.
Pilotage patrimonial
Tableau de bord par bien, rendement net, alertes échéances, conseil arbitrage.
Le choix fiscal de la SCI est irréversible — il se chiffre avant la création
Une SCI à l'IR distribue les loyers à chaque associé (revenus fonciers). Une SCI à l'IS amortit le bien et capitalise.
| Votre situation | Régime conseillé |
|---|---|
| SCI familiale sans crédit | IR (transparence, simplicité) |
| SCI avec emprunt + réinvestissement | IS (amortissement, IS à 15 %) |
| Détention longue (> 22 ans) sans revente | IR (exonération PV) |
| Capitalisation pour transmettre | IS + démembrement parts |
Simulation SCI offerte
En 48 h, nous chiffrons sur votre projet (prix d'acquisition, loyers, financement, fiscalité du foyer) :
- Comparatif IR vs IS sur 10 et 20 ans
- Plan d'amortissement composantiel détaillé
- Impact plus-value à la revente
- Optimisation transmission / démembrement
Pourquoi investir dans l'immobilier à Saint-Étienne et à Roanne ?
La Loire concentre ce que cherchent les investisseurs LMNP et SCI : des prix d'acquisition bas, des rendements élevés.
Roanne (42300) — le meilleur rapport prix/loyer de la Loire nord
Prix moyen ≈ 1 250 €/m² · Loyer meublé ≈ 8,50 €/m²/mois · Rendement brut 7,5 à 9,5 %
- Ticket d'entrée très bas : un T2 de 50 m² se négocie souvent entre 55 000 € et 75 000 €
- Demande locative soutenue par le pôle santé (Hôpital de Roanne), l'IUT, les écoles d'infirmiers
- Marché de niche peu concurrentiel en meublé : la majorité du parc reste en location nue
- Amortissement LMNP puissant avec un prix d'acquisition faible et des travaux nécessaires
Étude chiffrée — T2 50 m² à rénover : prix 62 000 € + travaux/mobilier 18 000 € = coût de revient ≈ 86 000 €. Loyer meublé 480 €/mois (5 760 €/an), rendement brut 6,7 % sur coût global. Charges annuelles ≈ 1 900 €, rendement net avant impôt ≈ 4,5 %. Résultat fiscal LMNP réel : 0 € imposable (amortissement ≈ 2 900 €/an).
Saint-Étienne / Veauche (42000-42340) — la plus forte rentabilité brute des grandes villes françaises
Prix moyen ≈ 1 150 à 1 500 €/m² · Loyer meublé ≈ 9 à 11 €/m²/mois · Rendement brut 8 à 12 %
- Métropole de 175 000 habitants et 25 000 étudiants (Jean Monnet, Mines, ESADSE, IUT)
- Prix au m² parmi les plus bas des grandes métropoles françaises, loyers proches du niveau régional
- Dynamique urbaine réelle : quartier d'affaires Châteaucreux, Cité du design, Manufacture, tram et TGV
- Veauche, Andrézieux et la plaine du Forez offrent l'alternative « maison + jardin » pour la colocation
Étude chiffrée — T4 85 m² en colocation 3 chambres : prix 108 000 € + travaux/mobilier 42 000 € = coût de revient ≈ 160 000 €. Loyer colocation 3 × 400 € = 1 200 €/mois (14 400 €/an), rendement brut 9,0 % sur coût global. Charges annuelles ≈ 4 300 €, rendement net avant impôt ≈ 6,3 %. Résultat fiscal LMNP réel : 0 € imposable (amortissement ≈ 5 400 €/an).
Roanne convient aux investisseurs qui démarrent avec un apport limité et visent un cash-flow positif ; Saint-Étienne offre la plus forte rentabilité brute grâce à la demande étudiante et locative. Ordres de grandeur observés sur le marché local et sur les dossiers du cabinet, à titre indicatif.
De l'immatriculation à la déclaration : Aurus prend tout en charge
1. Déclaration d'existence
Dépôt du formulaire P0i auprès du greffe du Tribunal de Commerce, obtention du SIRET sous 8 jours.
2. Option régime réel
Lettre d'option adressée au SIE avant le 1er février (ou avec la 1ère déclaration). Engagement 1 an minimum.
3. Compte bancaire dédié
Ouverture d'un compte séparé pour les loyers et charges du LMNP (obligatoire en comptabilité commerciale).
4. Bilan & liasse fiscale
Établissement des comptes annuels, télétransmission 2031 + 2033 (LMNP) ou 2065 (SCI à l'IS) via TDFC.
5. Déclaration personnelle
Report du résultat sur votre 2042-C-PRO (LMNP) ou 2044 (SCI à l'IR). Optimisation foyer fiscal.
Des bailleurs qui pilotent enfin leur patrimoine
« Mon précédent comptable me laissait au micro-BIC. Aurus a basculé au régime réel et amorti mes 3 studios : 4 800 € d'impôt en moins dès la 1ère année. »
Thomas L.
Bailleur LMNP · Saint-Étienne
« Pour notre SCI familiale, Aurus a chiffré IR vs IS sur 20 ans avant d'acheter. Choix de l'IR confirmé, 38 000 € d'économies projetées à la revente. »
Famille B.
SCI à l'IR · Lyon 3e
« Un forfait clair et je ne touche plus à rien. Pennylane importe tout, je valide depuis mon téléphone, ma liasse 2031 est faite en mai. »
Sandrine M.
LMNP meublé classique · Roanne
Vos questions LMNP & SCI, nos réponses d'experts
Pourquoi prendre un expert-comptable pour un LMNP ?
Au régime réel BIC, vous pouvez amortir le bien (hors terrain) et déduire l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copro, travaux, assurance, frais de gestion) : c'est 60 à 100 % du revenu locatif qui devient non-imposable pendant 15 à 25 ans. L'expert-comptable réalise la liasse fiscale 2031 + 2033, suit le tableau d'amortissement et télétransmet à l'administration. Bonus : ses honoraires sont déductibles, et les adhérents OGA bénéficient d'une réduction d'impôt jusqu'à 915 €/an.
Faut-il un expert-comptable pour une SCI ?
SCI à l'IR : non obligatoire, mais fortement recommandé dès qu'il y a un emprunt, plusieurs associés ou des travaux importants ; la tenue d'une comptabilité claire évite les requalifications et facilite la déclaration 2072. SCI à l'IS : la comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat, liasse 2065) est obligatoire et un expert-comptable est indispensable. Aurus chiffre l'arbitrage IR vs IS avant la création et gère l'ensemble des obligations annuelles.
Combien coûte un expert-comptable pour un LMNP ou une SCI ?
Le budget dépend du régime (micro-BIC, LMNP réel, SCI à l'IR ou à l'IS), du nombre de biens et du volume d'écritures. Aurus établit un forfait annuel fixe sur devis, sans frais cachés, Pennylane et accès client illimité inclus. Les honoraires sont déductibles et les adhérents OGA bénéficient d'une réduction d'impôt sur les frais comptables.
Micro-BIC ou régime réel pour mon LMNP : que choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % pour la location meublée classique, 30 % pour le meublé de tourisme non classé depuis 2025). Le régime réel permet de déduire les charges réelles + l'amortissement du bien (3 à 4 % par an) et du mobilier (10 à 20 %). Au-delà de 30 à 40 % de charges, le réel est presque toujours plus avantageux : 80 à 100 % des LMNP que nous accompagnons ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant 10 à 20 ans.
Quelles sont les obligations comptables d'un LMNP au régime réel ?
Déclaration d'existence (formulaire P0i), inscription au greffe (SIRET), tenue d'une comptabilité commerciale (livre-journal, grand-livre, balance), bilan et liasse fiscale (2031, 2033-A à 2033-G) à transmettre avant début mai, adhésion facultative à un OGA et report du résultat sur la déclaration 2042-C-PRO. Aurus prend en charge l'intégralité du processus, télétransmis.
SCI à l'IR ou à l'IS : quelle option fiscale choisir ?
SCI à l'IR : transparence fiscale, les revenus fonciers sont imposés chez chaque associé selon sa TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux ; adapté à un patrimoine familial sans crédit ou faiblement endetté. SCI à l'IS : amortissement du bien, IS à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, mais imposition lourde à la revente (plus-value professionnelle). L'IS est pertinent pour les SCI qui réinvestissent les loyers ; l'IR pour celles qui distribuent. Aurus simule les deux scénarios sur 10 et 20 ans avant la création.
Peut-on amortir un bien en LMNP ou en SCI ?
LMNP au régime réel : oui, amortissement linéaire par composants (gros œuvre, façades, toiture, équipements, mobilier), généralement 3 à 4 % par an pour le bâti et 10 à 20 % pour le mobilier. SCI à l'IR : non, l'amortissement n'est pas autorisé. SCI à l'IS : oui, dans les mêmes conditions que le LMNP. C'est souvent l'argument décisif pour choisir le régime réel ou l'option IS.
Quels logiciels utilisez-vous pour le suivi LMNP / SCI ?
Pennylane connecté à votre compte bancaire dédié : import automatique des loyers, des charges, des intérêts d'emprunt et de la taxe foncière. Vous scannez vos factures depuis votre smartphone, nous saisissons, télétransmettons et vous remettons un tableau de bord patrimonial annuel. Compatible meublé classique, meublé de tourisme et SCI.
Pouvez-vous reprendre une comptabilité LMNP ou SCI en cours d'année ?
Oui, et sans frais. Nous récupérons votre dossier auprès de votre ancien expert-comptable, validons les amortissements pratiqués, corrigeons les éventuelles erreurs (composants oubliés, charges mal ventilées, déclaration 2031 incomplète) et reprenons la main pour l'exercice en cours. Reprise gratuite, 1ᵉʳ mois offert.
Intervenez-vous à Lyon, Saint-Étienne et dans toute la Loire ?
Oui. Nos deux cabinets sont implantés à Roanne (12 rue Nicolas Cugnot, 42300) et Veauche (74 bis avenue d'Andrézieux, 42340), à 20 min de Saint-Étienne et 1 h de Lyon. Nous accompagnons les bailleurs LMNP et SCI à Saint-Étienne, Lyon (tous arrondissements), Villefranche-sur-Saône, Vienne, Bourg-en-Bresse, ainsi que dans le Roannais, le Forez et le Pilat. Les rendez-vous se tiennent en cabinet, chez vous ou en visio.
Votre expert-comptable LMNP et SCI à Roanne, Saint-Étienne et Lyon
Nous accompagnons les bailleurs LMNP (meublé classique, meublé de tourisme, résidence services) et les SCI patrimoniales.
Roanne
Saint-Étienne
Lyon
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