Expert-comptable immobilier : structurer, optimiser, sécuriser chaque opération
SCI, marchands de biens, promoteurs, LMNP/LMP, holdings patrimoniales : nous accompagnons chaque montage immobilier avec la rigueur fiscale et comptable qu'il exige, de l'acquisition à la transmission.
- Arbitrage SCI à l'IR ou à l'IS pensé sur 15 ans, pas seulement sur l'année 1
- Qualification TVA sur marge vérifiée avant la signature de l'acte
- Comptabilité analytique dédiée aux marchands de biens, opération par opération
- Transmission, démembrement et pacte Dutreil anticipés en amont
Nos expertises immobilières
Un accompagnement adapté à chaque structure et chaque type d'opération immobilière.
SCI à l'IR et à l'IS
Choix du régime, tenue comptable, répartition des revenus fonciers ou des dividendes selon la structure retenue.
Marchand de biens
Qualification TVA sur marge, comptabilité analytique par opération, suivi de la marge réelle et des stocks.
Promotion immobilière / VEFA
Suivi des programmes en VEFA, rattachement des charges, comptabilisation à l'avancement.
LMNP et LMP
Amortissement du bien et du mobilier, seuils de basculement LMNP/LMP, déclarations adaptées.
Agences et administrateurs de biens
Comptabilité spécifique mandats, reversement des loyers, suivi des comptes séquestres.
Donation, démembrement, holding
Structuration patrimoniale en amont : démembrement de propriété, holding, pacte Dutreil.
Une étude locale du marché immobilier
À Roanne comme à Saint-Étienne, le marché immobilier a ses spécificités : prix au m² plus accessibles qu'à Lyon, marchés de la rénovation et de la division parcellaire actifs, forte présence d'investisseurs locatifs LMNP. Nous connaissons ces dynamiques locales et adaptons nos recommandations en conséquence.
Que vous soyez investisseur particulier, marchand de biens régional ou promoteur intervenant sur le bassin stéphanois ou roannais, notre cabinet suit l'actualité fiscale et les tendances de marché propres à ces territoires.
Points de vigilance à ne pas négliger
- TVA : bien distinguer la qualification "sur la marge" de la qualification "sur le prix total" avant l'acte
- Option à l'IS : une décision irrévocable qui doit être simulée avant d'être actée
- Compte courant d'associé débiteur : un risque de requalification fiscale à surveiller
- Cohérence entre l'objet social de la structure et l'activité réellement exercée
- Traitement des travaux : charge déductible, immobilisation amortissable ou stock, selon la nature de l'opération
- Impact du patrimoine immobilier sur l'IFI, à anticiper dans la structuration
La méthode Aurus
1. Cadrage patrimonial
Analyse de votre situation, de vos objectifs et du patrimoine immobilier existant.
2. Simulation
Comparatif chiffré des options possibles : IR/IS, structure, montage.
3. Structuration
Mise en place de la structure retenue, rédaction et formalités associées.
4. Suivi annuel
Comptabilité, déclarations et point annuel sur l'évolution de votre stratégie.
Questions fréquentes
SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?
Le choix dépend de votre horizon de détention, de votre tranche marginale d'imposition et de vos projets de transmission. Une simulation chiffrée sur 10 à 15 ans est nécessaire avant de trancher, car l'option à l'IS est irrévocable.
Qu'est-ce que la TVA sur marge pour un marchand de biens ?
C'est un régime qui permet de ne taxer que la marge réalisée sur la revente, sous conditions strictes de qualification à vérifier avant l'acte d'acquisition.
Quelle comptabilité pour un marchand de biens ?
Une comptabilité analytique opération par opération, avec suivi des stocks, des travaux engagés et de la marge réelle dégagée sur chaque bien.
Quelles obligations comptables pour une SCI familiale ?
Elles dépendent du régime fiscal choisi (IR ou IS) : tenue d'une comptabilité de trésorerie ou d'engagement, et déclarations adaptées à la structure.
Comment est fiscalisée une opération de promotion immobilière ?
Les opérations de promotion relèvent des BIC, avec une comptabilisation spécifique selon l'avancement des programmes VEFA.
Peut-on loger des biens locatifs dans une holding ?
Oui, via une structuration adaptée (holding et filiales SCI), notamment dans une logique de transmission ou de régime mère-fille.
Quel est le coût d'un expert-comptable pour une SCI ou un projet immobilier ?
Les honoraires varient selon la complexité du montage et le nombre d'opérations suivies. Contactez-nous pour un devis adapté à votre situation.
Accompagnez-vous les agences immobilières et administrateurs de biens ?
Oui, avec une comptabilité spécifique aux mandats, au reversement des loyers et au suivi des comptes séquestres.
Nos zones d'intervention
Roanne
Saint-Étienne
Lyon
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Pourquoi nous contacter ?
Chaque montage immobilier est unique. Une simulation personnalisée vous permet de choisir la structure et le régime fiscal les plus adaptés à votre projet, avant de vous engager.